Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024

I. NHỮNG ĐIỂM MỚI RẤT QUAN TRỌNG NHÀ ĐẦU TƯ BĐS CẦN LƯU Ý [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

1. Ban hành Bảng giá đất hằng năm phù hợp với thực tế giá đất

Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026. Đặc biệt, hàng năm UBND tỉnh phải có kế hoạch điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau. Thay vì như quy định cũ là 5 năm sẽ cập nhật một lần. Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024

Việc quy định mới này sẽ tạo ra sự minh bạch, linh hoạt cho hoạt động quản lý Nhà nước khi: Tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất…

2. Tạo điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho đất không có giấy tờ

• Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

Điều 138 quy định rất cụ thể theo từng trường hợp, từng thời kỳ để xem xét cấp GCN QSDĐ và công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống.

• Căn cứ điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định “Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”
• Khoản 1 Điều 139 quy định: Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố mà sau khi Nhà nước có điều chỉnh dẫn đến diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp GCN QSDĐ. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]
• Khoản 2 Điều 139 quy định: Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp GCN QSDĐ. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]
• Trường hợp lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở trước ngày 01/7/2014 và không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp GCN QSDĐ.
• Khoản 3 Điều 139 quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp GCN QSDĐ.
• Khoản 4 Điều 139 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Đối với Điều 139 thuộc thẩm quyền của Chính phủ quy định hướng dẫn chi tiết bằng nghị định hướng dẫn, hiện nay vẫn đang chờ Nghị Định hướng dẫn.

3. Đã có quy chi tiết 32 trường hợp được thu hồi đất phát triển kinh tế – xã hội

Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó được liệt kê rất cụ thể rõ ràng dễ thực hiện.

Ngoài 32 trường hợp này thì các trường hợp khác sẽ không thuộc trường hợp được thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội điều này có thể tránh được sự lạm dụng trong hoạt động thu hồi đất. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

4. Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư

Đây là một trong những điểm mới, rất tiến bộ của Luật Đất đai 2024 liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất được quy định tại khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024.

Đồng thời cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Một khu tái định cư có thể bố trí cho một/nhiều dự án. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

5. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Điều 45 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Đã quy định rất cụ thể các trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất và không cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa tuy nhiên nếu vượt hạn mức thì cá nhận đó phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.[Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024] 

6. Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng QSDĐ

Căn cứ khoản 6 Điều 4 luật Đất đai năm 2024 quy định Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong 7 đối tượng được sử dụng đất.

Có thể hiểu như sau: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008). Đối với trường hợp này thì Người gốc Việt Nam phải thuộc trường hợp được phép nhập cảnh vào Việt Nam. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

Theo quy định luật đất đai năm 2013 thì Người gốc Việt Nam chỉ được được nhận chuyển nhượng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

7. Quy định về Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.

Và ngược lại nếu đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (quy định tại Điều 30). [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

8. Được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất như: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện thỏa thuận quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Trường hợp nhà đầu tư đã nhận QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận chuyển quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án đầu tư mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.

II. MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÁNH GIÁ VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]

1. Tầm quan trọng của Luật đất đai

• Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua vào ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đây là một đạo luật rất quan trọng được sự quan tâm của Nhà nước và người dân. Xác định lợi ích của ba bên, một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, một bên là Người sử dụng đất và một bên là Người mong muốn tiếp cận QSDĐ thông qua hoạt động đầu tư phát triển dự án, nhận chuyển nhượng. Luật đất đai năm 2024 phải trải qua rất nhiều kỳ họp, lấy ý kiến đông đảo các cử tri, chuyên gia pháp luật để xây dựng và hoàn thiện Luật đất đai năm 2024. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]
• Luật đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 Điều đã thể hiện rõ nét Nghị quyết số 18 tại Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành trung ương Đảng. Những điều chỉnh mới như nâng cao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, khuyến khích cơ chế thị trường trong tiếp cận đất đai. [Một số điểm mới quan trọng theo Luật đất đai năm 2024]
• Có 65/260 Điều thuộc thẩm quyền Chính phủ quy định chi tiết (chờ định hướng dẫn cụ thể để áp dụng).

2. Chưa thấy quy định thể hiện trong Luật đất đai năm 2024 về việc người có nhiều quyền sử dụng đất bị đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Trên đây là toàn bộ ý kiến pháp lý về việc một số điểm mới dành cho nhà đầu tư BĐS theo Luật đất đai năm 2024.